Carteira G65 Imóveis 2014: (+8,03%)



Perfil da carteira G65 Imóveis

A carteira G65 Imóveis teve início em maio de 2007 e seu objetivo é a obtenção de renda através da locação dos imóveis. Fazem parte da carteira uma casa e cinco apartamentos. Estes imóveis estão situados em áreas nobres de uma cidade com 320.000 habitantes, que vem apresentando um notório crescimento econômico e populacional desde 2000, além de um excelente desenvolvimento da infraestrutura

 
Peso dos imóveis na carteira

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Para determinação do peso de cada imóveis na carteira considerou-se a razão entre o valor desembolsado para a aquisição da unidade atualizado anualmente pelo índice de inflação (IPCA) e o valor total da carteira.

 

 

Taxa de ocupação


A taxa de ocupação é dada pela relação entre onúmero de imóveis locados e o número de imóveis que compõe a carteira. Neste ano, a taxa de ocupação foi de 92%, abaixo do valor aceitável de 95%. Este fato ocorreu devido aos seguintes motivos:
  • apartamento MCB305 ficou mais de 3 meses sem ser alugado.
  • apartamento SN5202 ficou 1 mes desocupado.
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Receita bruta projetada versus receita bruta realizada


imageA receita bruta realizada acumulada no ano foi 3,37% a menor em relação a receita bruta projetada acumulada. Isto ocorreu devido ao não pagamento  de alguns aluguéis e o período que os imóveis MCB305 e SN5202 ficaram desocupados.
 
 
 
 
 
Despesas

Abaixo tem-se a figura que apresenta o percentual da receita líquida e o percentual das principais despesas em relação a receita bruta.
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Neste ano, além do imposto de renda e comissão da administradora de imóveis, houveram os pagamentos das parcelas de despesas extra de condomínio para a instalação de sistema de segurança na portaria e áreas comuns do condomínio em que estão situados os aptos SN3001 e SN5202.


 

Rentabilidade líquida (Rental Yeld)

Neste ano o IPCA ficou acumulado em 6,41% e o rendimento líquido da carteira ficou acumulado em 5,37%, portanto, a carteira G65 Imóveis apresenta uma perda de 1,04 p.p. em relação ao índice de inflação.
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Pelo quadro ao lado pode ser observado que algumas unidades apresentam rentabilidade acumulada líquida acima do IPCA acumulado destacando-se, as unidades FLR307 (9,36%), RVN301 (7,88%) e SN3001 (6,78%).

Das unidades que obtiveram rendimento abaixo do índice de inflação destaca-se a unidade MCB305 (0,19%).
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Histórico da rentabilidade

A renda anual com aluguel pode ser determinada pela razão entre os aluguéis recebidos no ano e o preço de compra ou valor atual do imóvel. Neste informativo, utiliza-se o preço de compra dos imóveis atualizados pela inflação,portanto, a rentabilidade anual é determinada sobre o montante investido e não o valor de mercado dos imóveis.

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12 comentários:

  1. Bom dia!
    Vc poderia me explicar, mais ou menos, como se dá essa negociação do aluguel com o inquilino?
    Pergunto pois sou inquilino de uma casa e toda vez que precisamos renovar o aluguel o locador reajusta o valor da cabeça dele, bem acima das taxas definidas em contrato (IPCA ou outras lá, o que for maior). Desde que alugamos a casa (2007) o aluguel subiu mais de 100%! Acredito que em 2007 o aluguel era muito barato pq não tinha procura pela casa (muito grande, 6 quartos). Mas ela também não vale o aluguel que é cobrado hoje (acho caro pra uma casa de mais de 30 anos, cheio de problemas).

    Nesses 7 anos, já mudamos o nome do locatário umas 3 vezes mas nunca atrasamos pagamento ou coisa do tipo. Diz aí, o que vc acha que eu posso fazer quando for renovar novamente o aluguel e eles quiserem meter a faca de novo? Não conheço a proprietária, a conversa é sempre com a imobiliária.

    Obrigado, e gogogo!

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    1. Olá, José Henrique.

      No caso do post, a negociação do reajuste do aluguel da casa PTR92 implica apenas na mudança do locatário. Antes o locatário era pessoa jurídica e agora será pessoa física e neste caso há exigência de algumas documentações por parte da imobiliária. Como o inqulino é o mesmo, o valor do aluguel será reajustado pelo IGP-M. Enquanto o inquilino não apresentar toda a documentação não há o pagamento dos aluguéis, que serão pagos quando tudo estiver de acordo com o protocolo. O inquilino já está no imóvel a 5 anos e nunca apresentou problemas, por isto dei-lhe a liberdade para ajustar a documentação sem pressa.

      Vocês estão na casa a um bom tempo e pelo que percebo pretendem continuar, pois demonstram isto. Provavelmente o locador tem esta percepção e sempre elevará o preço do aluguel sem uma regra bem definida, pois, sempre vocês aceitarão os reajustes.

      Qauando forem negociar o próximo reajuste do aluguel, vocês já têm a favor o tempo em que estão morando no imóvel e o fato de sempre cumprirem com as obrigações, como disseram, possuindo portanto, um ótimo histórico junto a imobiliária. Eu os classifico como inquilinos ouro, merecem flexibilidade por parte do dono do imóvel.

      Antes de negociarem o preço do aluguel, sugiro que sigam os seguintes passos.
      a). Estudem uma alternativa, caso tenham que se mudar. Afinal, ficar a mercê de reajustes sem base alguma não vale a pena.
      b). Descubram o preço justo do aluguel da casa. Como? Observando os valores dos aluguéis de imóvel semelhante no mesmo bairro e/ou descobrir o valor de mercado do imóvel em que moram e multiplicá-lo por 0,35%.
      c). Apresentem, junto a imobiliária a contraproposta: pago X e nada a mais (valor do item b) e os reajustes futuros deverão ser de acordo com o IGP-M ou IPCA e ponto final. Caso contrário, digam que entregarão o imóvel (partindo para o item a).

      O dono do imóvel deverá pensar três vezes antes de recusar a proposta:
      a). Hoje o mercado está do lado de quem aluga e não do dono do imóvel.
      b). Há boas chances, caso vocês saiam, do imóvel permanecer fechado por longos meses.
      c). Há o risco de alugar o imóvel para pessoas que não irão cumprir com as obrigações como fazem vocês.

      Notem que se vocês sairem do imóvel o dono do poderá viver um belo período de terror, principalmente se ele depende da renda do imóvel e /ou se este é o único imóvel que utiliza para locação. Availem a sugestão com calma, irá dar um bocado de trabalho e exigir muita paciência, mas valerá a pena, será bom para as duas partes, pois o dono terá o fluxo de caixa constante de um bom inquilino e vocês terão previsibilidade dos reajustes futuros.

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  2. É só pular fora. O inquilino tem o poder de pedir o quanto quiser na renovação do contrato. Durante a vigência do contrato ele tem que respeitar as regras do jogo das clausulas acertadas. Mas depois ele reajusta o quanto ele quiser. É simples, a lei da oferta e procura faz o mercado. Se tiver mais caro que você acha que o mercado cobra, vai para outra que cobra o preço justo. Não fique se humilhando pedindo descontos e nem demonstre ao proprietário que você gosta muito da casa em que está morando.

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    1. É exatamente isto. Nem todos os donos de imóveis para locação que conheço pensam em manutenção de preço justo para locação. Inquilino antigo e que cumpre com as obrigações sem problema vale ouro. Sou plenamente flexível com estes e com todos sempre pratico o preço justo reajustado pelo IGP-M, independentemente do cenário econômico. Mas, muitos donos de imóveis para locação não compartilham desta ideia, principalmente se o inquilino demonstra interesse em continuar no imóvel, seja pela localização, espaço, conveniência, etc.

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  3. Por que os proprietários sempre colocam o inquilino para pagar o condomínio? Não seria melhor embutir o condomínio no aluguel, assim o inquilino só teria uma conta a pagar? Afinal de contas, não é o proprietário que vai ter que arcar no caso de inadimplência temporária do inquilino?

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    1. Olá, anônimo.

      Muitos proprietários cobram o aluguel com o condomínio embutido. Esta é uma ótima saída, principalmente quando o inquilino paga o aluguel e não paga o condomínio.

      As desvantagens desta prática sâo:

      a). A imobiliária cobra em torno de 10% sobre o valor do aluguel.
      b). O proprietário arca com a diferença do condomínio caso haja algum aumento da taxa, pois não pode reajustar o aluguel no meio do contrato.

      Por isto penso que cada caso é um caso, não dá para ser uma regra. Quando me deparo com uma situação destas, em que o condomínio não é pago, negocio com a administradora para não me protestar, deixar a dívida correr e se no prazo estipulado nada for resolvido eu arco com o pagamento e continuo cobrando do inquilino. Na renovação do contrato decido o que fazer: renovar com a taxa de condomínio embutida ao aluguel, desta maneira há como resolver mais rápido a inadimplência com a ajuda da imobiliária ou não renovo o contrato.

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  4. G65, primeiramente meus parabéns pela iniciativa de dividir com a blogosfera a sua carteira de imóveis. Até onde eu sei, a sua atitude é inédita e, ao meu ver, colabora de forma muito positiva para trazer a discussão para um front fundamental em qualquer estratégia sólida de enriquecimento.

    Tenho muita curiosidade sobre como você construiu sua carteira ao longo do tempo e como a administra na prática. Se me permite, algumas perguntinhas:

    1) você usou de alavancagem para adquirir os imóveis (financiamento, consórcio, ou alguma outra forma)? Qual foi sua estratégia?
    2) Como você seleciona os imóveis para compra? Quais são os seus critérios?
    3) Como você lida com o IR sobre a renda dos aluguéis?
    4) Você está satisfeito com os resultados da carteira (ou seja, eles estão atendendo aquilo que você esperava quando começou a montá-la)? As suas expectativas mudaram com o tempo?
    5) Quais são os seus planos para a carteira no futuro?

    Um grande abraço e mais uma vez obrigado por partilhar essa parte interessantíssima da sua estratégia!

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    1. Olá, Luis.

      A carteira de imóveis faz parte do plano rumo independência financeira, a vejo como uma diversificação de investimentos.

      1) você usou de alavancagem para adquirir os imóveis (financiamento, consórcio, ou alguma outra forma)? Qual foi sua estratégia?
      Resposta: Todos os apartamentos foram comprados na planta, portanto, os financiamentos foram diretos com as construtoras e concluídos nas entregas dos imóveis. Os aluguéis recebidos dos imóveis são integralmente utilizados para completar o financiamento de um apartamento. No início utilizava parte do salário, mas após a aquisição do terceiro imóvel já não utilizava o salário para completar o financiamento. Hoje reinvisto todo o montante advindo dos aluguéis (renda fixa, mercado de ações ou aquisição de algum outro imóvel para locação).

      2) Como você seleciona os imóveis para compra? Quais são os seus critérios?
      Resposta: Como eu morava no interior (cidade de 300 mil habitantes) e que eu percebia um desenvolvimento acelerado por conta do avanço da base econômica da cidade e um curioso fenômeno de atração de investidores e empresários de outros estados e da capital tracei o seguinte modelo: a cidade tinha que naturalmente crescer e acomodar todo o pessoal, porém ela tem limites bem definidos, como uma ilha, portanto o destino seria sem dúvida a construção de prédios. Imagine uma cidade que não havia prédios com mais de 5 andares ter que se adaptar. Pucos acreditavam nisto, mas fiz a aposta. Defini as áreas com grande potencial de se tornarem nobres, de acordo com o plano diretor da cidade. Eram áreas que não passavam de matagais, casas velhas, etc. Mas eram áreas centrais, que apresentavam facilidades de locomoção, que estariam próximas a shoping, hospitais e faculdades. Com base neste modelo, procurei duas imobiliárias e me apresentei como investidor a procura de comprar apartamentos nas áreas que selecionei. Além disto andei muito a pé pela cidade e conversei com muitos pedreiros - os melhores informantes deste mercado. Meses depois a primeira oportunidade que atendia aos meus critérios: apartamento para classe média, entre 70 e 100 m2, numa das áreas que delimitei. Uma caixinha de fósforo na potencial área nobre.

      3) Como você lida com o IR sobre a renda dos aluguéis?
      Resposta: Pago religiosamente os impostos como pessoa física, não há como fugir disto. Ainda não é vantagem agir como pessoa jurídica para pagar menos impostos.

      4) Você está satisfeito com os resultados da carteira (ou seja, eles estão atendendo aquilo que você esperava quando começou a montá-la)? As suas expectativas mudaram com o tempo?
      Resposta: Estou satisfeito com a carteira. Hoje as áreas são realmente nobres, com vários prédios de luxo e sem um metro quadrado para mais construções. Enfim, estou com minhas caixas de fósforos bem apresentáveis, com inquilinos de bom poder aquisitivo em áreas com boa demanda e o melhor de tudo - área nobre com metro quadrado bem caro.

      5) Quais são os seus planos para a carteira no futuro?
      Resposta: Irei manter a carteira, talvez acrescentar algum outro imóvel caso surja oportunidade.

      Que fique claro que tive muita sorte em montar a carteira em um período bem anterior ao boom imobiliário e numa cidade que até hoje experimenta um franco desenvolvimento econômico. Hoje não teria a menor chance de montar esta carteira, os imóveis ficaram muito caro e os aluguéis não acompanharam esta escalada dos preços. Aqui entra a discussão sobre bolha imobiliária, etc...

      As respostas foram muito resumidas, qualquer dúvida ou questionamento estou à disposição.

      Abraços


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  5. Prezado g65,
    Como se deu a aquisição dos imóveis no seu caso?
    Invisto em imóveis, mas em terrenos. Ou seja, meu retorno não é mensal, vem depois de um tempo de "engorda".
    Abraço

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    1. Olá, Investidor Mineiro.

      Os imóveis foram adquiridos na planta sob o regime de condomínio.

      Já investi em terrenos, mas hoje, prefiro apenas os apartamentos e casa.

      Abraço.

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  6. G65, primeiramente quero agradecer por esse artigo muito bacana. Eu gostei bastante. Também gosto de imóveis, mas para mim imóveis diretos é para ganhar no ganho de capital em operações de curto/médio prazo. Não gosto de imóveis para aluguel, para isso creio que os FII são mais rentáveis, diversificados, eficientes e líquidos. Porém, é apenas minha opinião. Ver uma postagem como essa é muito interessante. Alguns comentários/observações:
    a) Interessante a taxa de ocupação ter se mantido num patamar aproximado de 90%. Esse é um número considerado bom até mesmo para grandes carteiras de imóveis como as possuídas por REITs americanos. É um número que acho interessante para minha carteira de FII;
    b) As despesas com serviços de terceiros (corretora) entre 10-12% da receita bruta mostram que FII com taxas administrativas da ordem de 5% da receita possuem uma ótima relação nesse quesito. Por outro turno, FII com taxas de 15 e até mesmo 20% de administração possuem taxas diríamos “obesas”. Apenas não entendi como o IR pode ter um peso tão pequeno na receita bruta, se a pancada é de 27,5% sobre o valor do aluguel. Poderia explicar?
    c) Eu não entendi também a sua comparação do yield líquido com a inflação. Os contratos não são reajustados por um índice inflacionário? Você quis se referir a leasing spreads? Se este for o caso, o conceito só é aplicado quando da renovação do contrato.
    d) Outro fator interessante é que você decidiu usar a rentabilidade usando o valor de compra corrigido pelo IPCA. Como as compras foram em 2007, isso provavelmente leva a valores menores do que os valores atuais de mercado, levando a yields maiores. Sendo assim, como o seu yield líquido em média orbita em torno de 4,5/5% aa, isso apenas mostra como atualmente os yields (a valor de mercado) de aluguel residencial estão baixíssimos.
    e) Não ficou claro também, estimado G65, se os imóveis estão quitados ou não, ou você está utilizando os aluguéis para quitar o financiamento. Se este for o caso, qual é o prazo do financiamento e se estes foram feitos com bancos mediante Alienação Fiduciária.

    Grande abraço amigo!

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    1. Olá, Soulsurfer.

      Obrigado pelos comentários e observações.

      Eu realmente quis comparar o reajuste dos aluguéis com a inflação e isto é aplicado apenas na renovação do contrato, já que o reajuste é feito pelo IGP-M. Mas como a carteira é composta pelos apartamentos e casa que têm renovações dos contratos em meses distintos, quis apenas mostrar como é o impacto dos reajustes dos aluguéis no rendimento da carteira e como esta está posicionada em relação a inflação.

      Um dos imóveis estava locado para uma empresa, portanto, a empresa era a responsável pelo recolhimento dos impostos e isto minimiza o percentual do imposto em relação a receita bruta. Além disto, existem alguns outros descontos permitidos por lei que reduzem a base de cálculo para se determinar o I.R a ser pago.

      Você tem total razão ao afirmar que o valor do aluguel está muito baixo em relação ao valor do imóvel. Atualmente não é um bom negócio comprar imóvel para locação exatamente porque os rendimentos são muito baixos.

      Todos os imóveis estão quitados. Os aluguéis são utilizados em outros investimentos como renda variável e renda fixa e no pagamento das prestações de outro imóvel que será entregue em 2017.

      Esteja a vontade para questionar as métricas e fazer observações, esta é uma boa oportunidade para que eu reveja alguns conceitos, como irei fazer em breve com relação ao leasing spread.

      Abraços

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