Determinação e avaliação do rendimento de aluguel de imóvel


O rendimento de aluguel é um parâmetro que deve ser bem compreendido a fim de se avaliar a renda e fluxo de caixa que um imóvel poderá gerar.

 

Rendimento é uma medida da quantidade de dinheiro que um ativo pode produzir, em um determinado período, definido como porcentagem do valor desse ativo. No mercado imobiliário, o rendimento obtido de aluguel pode ser calculado de duas maneiras: a razão entre o valor do aluguel e o montante gasto na compra do imóvel ou a razão entre o valor do aluguel e o valor de mercado do imóvel.

Para exemplificar os dois critérios de cálculo do rendimento de aluguel, partiremos das seguintes premissas:
  • Em 2011 - Imóvel adquirido no valor de R$ 400.000,00
  • Em 2014 - Imóvel avaliado em R$ 580.000,00
  • Em 2014 – Imóvel alugado por R$ 2.100,00/mês
  • Período de 2011 – 2014 - Taxa de inflação (IPCA) igual a 27,03%

Com base nestas premissas, o rendimento determinado utilizando os distintos critérios será:
 
1 - Razão entre o valor do aluguel e o montante gasto na compra do imóvel.

Para se calcular o rendimento de aluguel por este critério é necessário que o valor do imóvel e do aluguel estejam no mesmo tempo portanto, deveremos corrigir o valor de compra do imóvel em 2011 para valores correspondentes em 2014. Para se efetuar tal correção utilizaremos a taxa de inflação do período, que foi de 27,03%.
Valor do imóvel corrigido: R$ 400.000,00 x 1,2703 = R$ 508.120,00
Rendimento = R$2.100,00 / R$508.120,00 x 100 = 0,41% a.m.
Utilizando este critério para o cálculo do rendimento, a informação mais importante que podemos obter do histórico de rendimentos é o quanto a renda aumentou ou diminuiu desde a aquisição do imóvel.
 
2 - A razão entre o valor do aluguel e o valor atualizado do imóvel.

Neste critério, de acordo com as premissas citadas, o rendimento será:
Rendimento = R$2.100,00 / R$580.000,00 x 100 = 0,36% a.m.
Por este critério, as indicações importantes provenientes da avaliação do histórico de rendimentos são:
  • Queda do rendimento significa um excesso de oferta de aluguéis ou um mercado imobiliário com valorização crescentes dos imóveis ou ambos.
  • Aumento no rendimento significa um mercado de aluguel com elevação da demanda ou mercado imobiliário com desvalorização dos imóveis ou ambos.

Pudemos observar que ambos os critérios de determinação de rendimento de aluguel de imóveis estão corretos, porém, nos fornecem informações distintas com base no histórico de rendimentos.

Vale lembrar que deveremos estar sempre atentos para não cometamos o grave erro de compararmos os rendimentos de diversos investimentos sem antes nos atermos às premissas consideradas no cálculo de cada um deles.
 
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