Alguns riscos ao investir em imóveis para locação


As pessoas letradas em finanças pessoais sempre repetem o mantra: “Nunca deixe todos os ovos em uma única cesta.” Isto é uma pura verdade! Sempre achei que ter um único investimento já era muito arriscado. O ideal é diversificar os investimentos, porém, o tamanho desta diversificação e a maneira como será realizada dependerá do perfil de cada um.

Uma carteira de imóveis deve ser uma das cestas onde se guarda os ovos e esta cestinha tem seus riscos inerentes. A seguir estão listados alguns riscos atrelados à minha carteira e algumas ações tomadas para minimizá-los.

Dano ao imóvel causado pelo inquilino – O inquilino deve manter o imóvel, no mínimo, nas mesmas condições em que o recebeu. Por isto sempre aconselho que antes de ser concretizada a locação, deve ser realizada uma vistoria juntamente com o novo morador. Nesta oportunidade serão checadas as condições das mobílias, construção, pintura, piso, sistema hidráulico, sistema elétrico, etc.. Esta vistoria deve ser documentada, de preferência com fotografias, e anexada ao contrato. Desta maneira, será reduzida a probabilidade de alguma discussão relacionada à responsabilidade pela manutenção do imóvel.

Inadimplência – Como não tenho muita paciência e tempo para negociar com inquilinos e propensos locadores eu optei por trabalhar com uma imobiliária intermediando as locações. Eles fazem uma avaliação do perfil da pessoa interessada em alugar o imóvel e depois exigem um fiador. Caso o inquilino atrase o aluguel, eles se responsabilizam pela cobrança, acréscimo de juros, etc..

Desvalorização do imóvel – Algo tão simples como a cor das paredes pode inviabilizar uma locação, por isto eu sempre mantenho os imóveis isentos de personalizações. Por exemplo, as paredes são pintadas com cores neutras e fáceis de serem encontradas no mercado, como branco gelo ou palha e o teto pintado com a cor branco neve.

Imóvel se tornar dispendioso – Sempre que um inquilino encerra o contrato, faço questão de verificar o documento referente à vistoria. Mesmo estando tudo dentro dos conformes, faço manutenções em alguns itens como mobílias, sistema hidráulico, etc.. Ou ainda realizo melhorias e adaptações aos apartamentos para adequá-los às necessidades mais modernas do público. Um exemplo disto foi a instalação de alguns pontos de internet anos atrás e padronização dos pontos de instalação de condicionadores de ar tipo spliter, instalação de pontos para ligação de TV´s pagas como Sky, Oi TV e etc.. Se as manutenções e melhorias dos imóveis forem negligenciadas, a conta ficará muito alta no futuro.

Reajuste do aluguel abaixo da inflação – Infelizmente não há muito que se fazer quando a renda do publico alvo visivelmente apresenta queda. É o que vivencio atualmente, e neste caso há pouco a se fazer. Ao término da vigência do contrato, oriento a imobiliária a negociar algum aumento no valor do aluguel, porém, não descarto a possibilidade de manter ou até mesmo reduzir o valor da locação. Caso contrário, o imóvel poderá ficar fechado por um bom tempo e terei que arcar com o IPTU e taxa de condomínio.

Condomínio caro – Sempre observo se a relação taxa de condomínio/valor médio do aluguel no condomínio está abaixo de 30%. Quando verifico que há uma tendência desta razão ser ultrapassada fico em estado de alerta, pois, o condomínio pode estar ficando velho e exigindo manutenções caras ou estão sendo agregadas melhorias que exigem manutenções constantes como piscina, quadras, etc. que não refletem no valor da locação. Esta situação pode elevar a taxa de vacância inviabilizando o imóvel como investimento para obtenção de renda com aluguel.

Elevada taxa de vacância – O terror de quem tem uma carteira de imóveis para obter renda com aluguel é ter uma elevada taxa de vacância, algo acima de 10%. No período em que o imóvel está desocupado tenho que arcar com todos os custos como IPTU e taxa de condomínio. Por isto acho importante manter um montante em alguma aplicação financeira com objetivo de cobrir estas despesas por um período de pelo menos seis meses. Agindo desta maneira tenho fôlego para negociar preços de locação, avaliar os propensos inquilinos, etc.. Ou seja, não preciso desesperadamente alugar o imóvel a qualquer preço para não ter que arcar com estas despesas utilizando o dinheiro destinado a outros negócios ou despesas familiar.

É bom lembrar que na hora de alugar a aparência externa da casa ou edifício conta muito na avaliação do potencial inquilino, portanto, manter tudo sempre limpinho e bem conservado potencializa o fechamento de um bom negócio.


8 comentários:

  1. Ola G65!
    Acompanho sempre seu blog.
    Visando a diversificação, irei alugar meu primeiro imovel de renda.
    Porem tenho questoes a respeito do contrato + vistoria.
    Voce teria um documento de exemplo para me disponibilizar? Assim terei uma base melhor para desenvolver meu contrato e a vistoria.

    Um grande abraco,
    Leandro
    kohler.leandro @ gmail.com

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  2. Olá, Leandro.

    Alugo meus imóveis por intermédio de uma imobiliária, por isto não tenho cópias dos contratos de locação. O contrato é feito entre o inquilino e a imobiliária. Tenho conhecimento do teor dos contratos e neles constam a obrigatoriedade da vistoria dos imóveis antes e após o término do contrato de aluguel. Caso seja observado algum dano ao imóvel ou mobília causado pelo inquilino, este terá que arcar com as despesas para concertá-lo.

    Eu optei pelos serviços de uma imobiliária (uma boa imobiliária) porque ela oferece ajuda jurídica caso eu necessite, como já precisei algumas vezes. Caso você faça a locação diretamente com o inquilino, acho melhor consultar um bom advogado para elaborar o contrato.

    Abraço e sucesso.

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  3. Resolvi eu mesmo administrar as minhas locações. Tive sorte de ter bons inquilinos por enquanto.

    De fato o que assusta no momento é o pouco espaço para reajuste do valor do aluguel. No meu caso, as taxas de condomínio sofreram reajustes consideráveis do final de 2015 para cá, um deles, de mais de 30%.

    O impacto desses mais de 30% resultou em um aumento de 7,39% no gasto do meu inquilino somando o aluguel e taxa de condomínio.

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    1. IA,

      eu fico de olho nos valores dos condomínios. Muitas vezes o que afugenta alguém que tenha a intenção de alugar um apartamento é a taxa de condomínio elevada.

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  4. Nossa... Achei o seu blog muito bacana, encontrei um site que também pode ajudar: http://negocios.icliks.com/

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    1. Olá, Carol.

      Seu site é muito interessante. É uma ótima ajuda na educação financeira. Vale a pena os outros blogueiros que estão em busca da independência financeira conhece-lo.

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  5. Faltou o seguro contra riscos tipo incêndio, alagamento, desabamento.

    Faltou mencionar as externalidades: um vizinho barulhento, um baile funk, uma obra, uma alteração no tráfego, existem inúmeras situações que podem causar problemas graves no valor de um imóvel.

    Considerei que os custos de administração estão implícitos espalhados nos demais itens, suponha vc more longe de um imóvel e tenha que se deslocar para fazer tratativas, pequenos reparos, cuidar da documentação. Uma adm cobra 10% e ainda assim pode não cobrir todos os custos reais, o que diferente do dinheiro no banco com alguns cliques da poltrona vc move ele entre países.

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    1. Olá, Anônimo 10:51.

      Com certeza existem outros vários fatores que podem desvalorizar um imóvel. Por isto quem quer adquirir um imóvel para obter renda de aluguel deve se atentar a muitos destes fatores.

      De alguns anos para cá não vale a pena investir em imóvel simplesmente porque a taxa líquida de aluguel fica em torno de 0,35%, portanto, fica evidente que a imensa maioria das aplicações bancárias apresentam um rendimento líquido acima da taxa de aluguel.

      Se alguém quer investir em imóvel, que este não seja o único e maior investimento. Diversifique com renda variável, renda fixa e se desejar, que tenha a renda advinda de aluguel de imóvel, mas antes de tudo deverá procurar bem pelas boas oportunidades que ainda existem.

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