Alguns riscos ao investir em imóveis para locação

By 28.4.16 , ,


As pessoas letradas em finanças pessoais sempre repetem o mantra: “Nunca deixe todos os ovos em uma única cesta.” Isto é uma pura verdade! Sempre achei que ter um único investimento já era muito arriscado. O ideal é diversificar os investimentos, porém, o tamanho desta diversificação e a maneira como será realizada dependerá do perfil de cada um.

Uma carteira de imóveis deve ser uma das cestas onde se guarda os ovos e esta cestinha tem seus riscos inerentes. A seguir estão listados alguns riscos atrelados à minha carteira e algumas ações tomadas para minimizá-los.

Dano ao imóvel causado pelo inquilino – O inquilino deve manter o imóvel, no mínimo, nas mesmas condições em que o recebeu. Por isto sempre aconselho que antes de ser concretizada a locação, deve ser realizada uma vistoria juntamente com o novo morador. Nesta oportunidade serão checadas as condições das mobílias, construção, pintura, piso, sistema hidráulico, sistema elétrico, etc.. Esta vistoria deve ser documentada, de preferência com fotografias, e anexada ao contrato. Desta maneira, será reduzida a probabilidade de alguma discussão relacionada à responsabilidade pela manutenção do imóvel.

Inadimplência – Como não tenho muita paciência e tempo para negociar com inquilinos e propensos locadores eu optei por trabalhar com uma imobiliária intermediando as locações. Eles fazem uma avaliação do perfil da pessoa interessada em alugar o imóvel e depois exigem um fiador. Caso o inquilino atrase o aluguel, eles se responsabilizam pela cobrança, acréscimo de juros, etc..

Desvalorização do imóvel – Algo tão simples como a cor das paredes pode inviabilizar uma locação, por isto eu sempre mantenho os imóveis isentos de personalizações. Por exemplo, as paredes são pintadas com cores neutras e fáceis de serem encontradas no mercado, como branco gelo ou palha e o teto pintado com a cor branco neve.

Imóvel se tornar dispendioso – Sempre que um inquilino encerra o contrato, faço questão de verificar o documento referente à vistoria. Mesmo estando tudo dentro dos conformes, faço manutenções em alguns itens como mobílias, sistema hidráulico, etc.. Ou ainda realizo melhorias e adaptações aos apartamentos para adequá-los às necessidades mais modernas do público. Um exemplo disto foi a instalação de alguns pontos de internet anos atrás e padronização dos pontos de instalação de condicionadores de ar tipo spliter, instalação de pontos para ligação de TV´s pagas como Sky, Oi TV e etc.. Se as manutenções e melhorias dos imóveis forem negligenciadas, a conta ficará muito alta no futuro.

Reajuste do aluguel abaixo da inflação – Infelizmente não há muito que se fazer quando a renda do publico alvo visivelmente apresenta queda. É o que vivencio atualmente, e neste caso há pouco a se fazer. Ao término da vigência do contrato, oriento a imobiliária a negociar algum aumento no valor do aluguel, porém, não descarto a possibilidade de manter ou até mesmo reduzir o valor da locação. Caso contrário, o imóvel poderá ficar fechado por um bom tempo e terei que arcar com o IPTU e taxa de condomínio.

Condomínio caro – Sempre observo se a relação taxa de condomínio/valor médio do aluguel no condomínio está abaixo de 30%. Quando verifico que há uma tendência desta razão ser ultrapassada fico em estado de alerta, pois, o condomínio pode estar ficando velho e exigindo manutenções caras ou estão sendo agregadas melhorias que exigem manutenções constantes como piscina, quadras, etc. que não refletem no valor da locação. Esta situação pode elevar a taxa de vacância inviabilizando o imóvel como investimento para obtenção de renda com aluguel.

Elevada taxa de vacância – O terror de quem tem uma carteira de imóveis para obter renda com aluguel é ter uma elevada taxa de vacância, algo acima de 10%. No período em que o imóvel está desocupado tenho que arcar com todos os custos como IPTU e taxa de condomínio. Por isto acho importante manter um montante em alguma aplicação financeira com objetivo de cobrir estas despesas por um período de pelo menos seis meses. Agindo desta maneira tenho fôlego para negociar preços de locação, avaliar os propensos inquilinos, etc.. Ou seja, não preciso desesperadamente alugar o imóvel a qualquer preço para não ter que arcar com estas despesas utilizando o dinheiro destinado a outros negócios ou despesas familiar.

É bom lembrar que na hora de alugar a aparência externa da casa ou edifício conta muito na avaliação do potencial inquilino, portanto, manter tudo sempre limpinho e bem conservado potencializa o fechamento de um bom negócio.


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