Adquirí alguns imóveis na planta na modalidade de condomínio fechado – (obra a preço de custo)




Dois apartamentos da minha carteira foram adquiridos na planta através do sistema de condomínio fechado. Quando eu aderia a um grupo para investir no empreendimento a turma do “será que esse imóvel sai?” estava de plantão. Parecem torcer pelo insucesso dos outros, nunca ví povo tão negativo. É óbvio que antes de entrar em um grupo para formar o condomínio eu me cercava de informações a respeito da construtora: idoneidade, prazo de entrega de outros empreendimentos, experiência de construção em regime de condomínio, pois este sistema exige uma gestão diferenciada.
 
A modalidade de condomínio fechado está submetida à disciplina da lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Nesse sistema, também chamado de obra a preço de custo, a construtora elabora o projeto do empreendimento, faz todo o orçamento da obra e os apresenta ao público. A pessoa interessada em adquirir alguma unidade formaliza a sua adesão ao grupo de condôminos mediante o pagamento de uma taxa.     
 
Lembro-me que as obras dos apartamentos sempre começavam após um ano da abertura do grupo. Geralmente, no primeiro ano após o lançamento do empreendimento, nos terrenos destinados aos prédios tinha apenas capim e nada mais, nem mesmo os tapumes eram instalados.
 
- Será que essa obra sai?
 
Olhe o corinho aí, gente!
 
Esse tempo sem nada ser erguido era normal, apensar de angustiante para muitos, pois o grupo deveria ter um número mínimo de participantes e um determinado montante em caixa para que a obra fosse iniciada e não tivesse que ser interrompida por motivos como: inadimplência de alguns condôminos, pequenos desvios no orçamento e etc.
 
Os condôminos eram responsáveis pela injeção do capital necessário para cobrir todos os custos gerados pelo empreendimento, até a sua conclusão e entrega formal, incluindo não apenas os custos de construção, mas também impostos, taxas, emolumentos, despesas legais, etc. Cada condômino já tinha definido a melhor maneira de fazer o desembolso de forma que não prejudicasse o crongorama de execução da obra. Isto era ótimo porque eu tinha um certo grau de liberdade para planejar o meu fluxo de caixa dentro do prazo estipulado pelo cronograma. Ao final da construção, após a entrega das unidades, todos os valores já deveriam estar quitados.
 
Durante a construção haviam reuniões periódicas para apresentação de relatórios com acompanhamento da obra, o que tornava o investimento seguro, pois todos os participantes do condomínio estavam sabendo onde estavam sendo investidos os valores aplicados. E é claro, durante o desenvolvimento da obra, alguns condôminos se tornavam inadimplentes, outros atrasavam pagamentos e alguns eram até obrigados a vender a unidade para quitarem as suas dívidas.
 
Eu detesto essas reuniões regradas à refrigerante e salgadinhos e todo mundo dando palpites. Não eram raras as mudanças no projeto durante a construção. Alguma idéia partindo dos condôminos era posta em votação e caso fosse aprovada era examinada pela equipe técnica do empreendimento. Quase todas as unidades que tenho tiveram os layouts das áreas comuns modificados e em alguns casos tais modificações demandaram desembolso maior de capital, mas valeram a pena. O empreendimento onde tenho a unidade MO506 que será entregue em 2018 foi alvo de várias confusões, desde o terreno onde estava previsto a construção até o layout das áreas comuns. Com isto já estou contanto com um atraso de onze meses para entrega das unidades.
 
Como já descreví até o momento, uma das vantagens de se adquirir imóvel pelo sistema de condomínio fechado é que todos os condôminos podem fiscalizar as obras em qualquer momento. Entre as desvantagens estão a alteração dos custos, inadimplência por parte dos demais condôminos e o prazo de entrega, que pode não ser cumprido dentro do período estabelecido.
 
Já os imóveis na planta vendidos por incorporação imobiliária cuja construção obedeça o regime denominado “obra a preço fechado” são de total responsabilidade da incorporadora. As unidades são vendidas pelo sistema de precificação fechado, ou seja, por valor fixo, reajustado pela variação de um índice econômico estabelecido previamente em contrato. A vantagem desse sistema é que a incorporadora assume todos os riscos do negócio e caso não tenha vendido todas as unidades, é ela quem arcará com as consequências, deixando o comprador livre desse problema. Por isso, o metro quadrado pode sair um pouco mais elevado nessa modalidade. A grande vantagem de se adquirir imóveis na planta desta maneira é a obediência, por parte da incorporadora, ao prazo estabelecido para entrega da obra e geralmente tais prazos são menores que os prazos determinados pelas construtoras que adotam o regime de construção dito “obra a preço de custo”.
 
É evidente que a compra de imóveis na planta, independentemente do regime de construção, apresenta muitos riscos, afinal, está se comprando uma idéia que está representada em um papel e às vezes materializada numa maquete. Por isto  o valor dos imóveis prontos ficavam em torno de 30% mais barato para os proprietários, era o prêmio pelo risco do investimento.
 
O imóvel comprado na planta na modalidade de condomínio fechado apresenta, ao meu ver, maiores riscos quando comparado à compra de imóveis na planta de uma incorporadora que opta pelo sistema de construção “obra a preço fechado”. Na época em que adquirí os dois imóveis valia a pena correr o risco, mas, diante da crise econômica que o país atravessa e mais especificamente neste período de desaquecimento do mercado imobiliário, pensaria três vezes antes de adquirir um imóvel na planta.
 

6 comentários:

  1. Muito legal o texto!

    Como sugestão, poderia fazer um explicativo da diferença entre esses dois sistemas (condomínio fechado e imobiliário).

    obs.: injeção, e não ingeção

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    1. Olá, anônimo 09:07.

      Obrigado pela correção, a palavra injeção, no texto, agora está correta.

      Percebi que Talvez o emprego da expressão "condomínio fechado" no texto tenha causado alguma confusão. Apesar de no contexto a expressão condomínio fechado estar correta, as expressões mais utilizadas para sistema em que adquiri os imóveis são: sistema de construção por administração ou sistema de construção por preço de custo.

      No dia-a-dia, quando utilizamos a expressão condomínio fechado, estamos nos referindo a áreas residenciais de acesso restrito aos moradores.

      Entendo que condomínio imobiliário seja uma propriedade comum formada por imóveis. Na prática nada mais é que, por exemplo, um grupo de proprietários que possuem apartamentos, lojas ou outro tipo de imóvel em um mesmo prédio e que por isto estão sob o mesmo conjunto de direitos e obrigações.

      Caso tenha alguma opinião contrária, esteja à vontade para expressá-la, pois não sou especialista na área imobiliária.


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  2. Poderia explicar como ocorre a entrega do apt no caso de condomínio fechado? Sao cobrada algumas taxas extras? É entregue já com habite-se e toda documentação? Algum outro detalhe que vale mencionar ou sugerir verificar antes de receber o apt??

    Obrigado
    abraço
    Victor

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    1. Olá, Victor.

      Vou discorrer alguns fatos que aconteceram comigo e alguns amigos.

      Como já disse, adquiri dois apartamentos na planta construídos sob o regime de condomínio fechado e neste caso recebi os imóveis ao final da obra sem estar devendo um centavo. Porém, nem tudo são flores: a entrega dos apartamentos não foi dentro do prazo previsto e durante a obra houveram taxas extras. Algumas dessas taxas eram devido a mudanças no projeto, até aí muito compreensível, porém percebi que outras taxas foram cobradas devido a um orçamento muito apertado. Será que houveram "erros" no orçamento da obra? Provavelmente.

      Poucos meses antes de terminar a obra, já estava sendo cobrada a taxa do Habite-se e a vistoria da prefeitura marcada para antes da entrega das chaves. Várias vezes isto foi posto em pauta nas reuniões e cumprido a risca. Porém, o registro de um dos imóveis está sendo uma novela. O processo já dura uns três anos e penso que terá fim no próximo semestre.

      Tendo esta experiência, o imóvel que receberei no próximo ano, adquirido na planta sobe o regime de condomínio fechado, já prevê cobrança antecipada dos custos com registro dos imóveis e assim, ao receber as chaves, receberemos também a escritura dos apartamentos. Espero que isto realmente aconteça.

      Tive amigos que adquiriram imóveis na planta porém, sob o regime de construção "obra a custo fechado". Normalmente não foram cobradas taxas extras, porém, simplesmente entregaram as chaves antes de obterem o Habite-se. Isto não é correto. Fazendo isto o proprietário assume gastos como IPTU, taxa de condomínio, energia, água sem poder usufruir do imóvel e nem ao menos poder vendê-lo ou adquirir algum financiamento. A construtora, agindo de má fé, fica isenta dos gastos acima e ainda fica livre de possíveis multas por entregar o imóvel atrasado já que o Habite-se não é liberado da noite para o dia. Aliás, ao receber a chave do imóvel, o índice de reajuste das prestações passa a não ser mais o INCC e sim o IGP-M mais uma taxa de juros.

      É normal ocorrerem parcelas das chaves amarradas à uma data, supostamente a data efetiva da entrega do imóvel, porém, se a entrega do imóvel ocorrer com atraso de 180 dias? Estas parcelas foram cobradas antecipadamente e a entrega das chaves não ocorreu. Enfim, o proprietário desembolsou um montante que não deveria. Para piorar a situação, a construtora pode atrasar 180 dias e nada irá acontecer, pois já estava previsto em contrato que ela poderá contar com este atraso, mas se o proprietário atrasar um mês... Isto é justo?

      Antes de receber o apartamento verifique o memorial descritivo e o imóvel pronto. Está condizente?

      Se alguém puder me ajudar a responder o questionamento de Victor, fique a vontade.

      Abraço, Victor.




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  3. Legal esse post,
    Eu desconhecia essas informações sobre esse tipo de negócio, bem interessante e arriscado. Deve valer apena ao final.
    Abraços G65.

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    1. Olá, PM.

      Muitas pessoas adquirem imóvel na planta sob o regime de construção condomínio fechado e não percebem. Acham que imóvel vendido na planta tem um único regime de construção.

      Desde que se tenha conhecimento da incorporadora o negócio fica menos arriscado.

      sucesso nos investimentos.

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