Qual o estado de conservação dos imóveis da carteira?

By 12.12.16 , ,



Já faz uns dois anos que não vou à cidade onde os imóveis pertencentes à carteira G65 estão localizados. Eu irei passar uma temporada por lá, curtindo as férias juntamente com a família. Teremos que percorrer 2800 km, haja chão!

Da última vez que estive na cidade, fiquei impressionado com o número de construções espalhadas. Os espaços disponíveis para serem erguidos novos prédios já estavam ficando escassos, era um ritmo frenético de bate estacas, betoneiras e caminhões. Definitivamente esta não era a cidade que eu havia deixado há anos atrás. Era um misto de cidade grande com interior onde se encontravam vários sotaques e feições estrangeiras. A menina dos olhos da região estava se desenvolvendo rápido demais!

A estadia na cidade será uma boa oportunidade para eu observar como estão estruturadas as áreas onde se encontram os imóveis. Será que surgiram novos pontos de lazer, lojas ou algum outro tipo de conveniência? Este será também um excelente período para eu passar os olhos na estrutura externa dos condomínios onde estão situados os apartamentos, pois, como todos estão alugados eu não tenho a menor intenção de incomodar algum inquilino para verificar o estado de conservação das unidades. As impressões que ficaram durante a minha última estada na cidade foram uma mistura de surpresa e decepção. Notei que alguns condomínios estavam muito bem cuidados e outros nem tanto.

O apartamento MCB305 está localizado em um condomínio que na época era um exemplo de manutenção da estrutura externa. O síndico era uma pessoa muito preocupada com a organização das áreas comuns e enfatizava muito a conservação de um belo jardim. Ele melhorou a área de lazer instalando mais uma piscina ficando assim uma piscina para adultos e outra para crianças. A estrutura da área de festas foi incrementada com algumas mobílias e algumas manutenções, de responsabilidade da construtora, foram realizadas graças à interferência muito ativa do síndico.

O apartamento FLR307 foi o meu primeiro investimento em imóveis para aluguel. Muita gente não acreditava no empreendimento devido ser um dos primeiros na região depois de um longo período sem aparecer algum tipo de construção vertical. Hoje, após uns dez anos, é um dos imóveis mais bem localizados. As áreas comuns do condomínio são muito limpas, os jardins são bem conservados e a área de lazer foi refeita com instalação de uma quadra de futebol de salão, bancos e mais jardins. Hoje é um condomínio muito procurado devido às facilidades criadas ao seu redor como: Shopping Center, várias clínicas médicas e faculdade.

Ao lado deste condomínio existe um pequeno prédio onde está localizado o apartamento RVN301. Ele sempre apresentou um bom histórico de locações devido à excelente localização, além de possuir uma boa área interna e ter um baixo valor de taxa de condomínio. Porém, o estado de conservação do prédio não me agradou. Eu sempre me fiz alguns questionamentos como: Será que o sindico está se preocupando com a preservação do prédio? Porque os condôminos não estão se preocupando com a criação de valor para o patrimônio? Acho interessante fazer uma visita informal ao síndico atual para identificar as suas intenções ou ausência destas e entender as razões de tanta falta de ação por parte dos condôminos.

Na área mais nobre da cidade, tenho dois apartamentos, o SN3001 e o SN5202. Estes são imóveis muito espaçosos e confortáveis. Neste condomínio o grande mérito da manutenção da organização deve ser dado à empesa administradora de condomínios. Ela orienta bem os síndicos e sempre impõe regras e pequenos serviços que ajudam a manter o padrão mais elevado do condomínio. Isto é excelente porque o condomínio, apesar de simples, está inserido em uma área onde se encontram prédios luxuosos e imponentes. O problema que percebo neste investimento é a piora sistemática da relação entre a taxa de aluguel e a taxa de condomínio, portanto, visitar o condomínio será uma ótima oportunidade para descobrir a causa fundamental disto.

A casa PTR92 sempre foi bem conservada pelos inquilinos. É uma casa muito bonita que com certeza, após a saída dos atuais moradores, irá precisar de pequenas reformas e pintura. Não espero grandes surpresas ao revê-la.

Neste período de férias não poderei deixar de visitar o canteiro de obras do empreendimento onde está localizado o apartamento MO506, que fará parte da carteira em 2018. Este investimento está dando um pouco de trabalho porque mudarei o layout interno do apartamento, pois nunca gostei do projeto original e acompanhar essas mudanças à distância está me exigindo muita paciência e gastos com telefonemas.

Se eu conseguir planejar bem estas férias terei a chance de “sentir” como realmente está o mercado de locação de imóveis na cidade, principalmente nas áreas onde os imóveis da carteira estão localizados. Obviamente que irei aproveitar ao máximo os passeios com a família e os amigos, pois na cidade existem excelentes pontos turísticos, uma boa vida noturna e bons momentos para relaxar e me desligar do mundo.

Alguns dias depois de escrever este artigo saí de férias com a família rumo a cidade onde se localizam os imóveis. Pude verificar como está a cidade neste período de crise e confrontar as minhas espectativas com relação ao estado de conservação dos imóveis. As minhas impressões pode ser lida neste artigo: O estado de conservação dos imóveis da carteira G65.


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