O estado de conservação dos imóveis da carteira G65


 
Fim das férias! Foram mais de 2.800 kg de chão da cidade onde atualmente moro até a cidade onde estão localizados os imóveis da carteira G65. Gosto muito desta cidade, ela ainda continua visivelmente em crescimento, em ritmo mais lento devido à crise econômica, mas avançando e oferecendo oportunidades para quem quer empreender. Ví muitos prédios residenciais sendo erguidos, centros gastronômicos se destacando, regiões antes inóspitas agora tomadas por restaurantes temáticos e centros empresariais sendo construídos.

Nesse período longe do trabalho, aproveitei para por a leitura em dia, sair com a família a restaurantes e lanchonetes e fazer pequenos passeios a locais próximos da cidade. Não poderia perder a oportunidade de também dar uma olhadela nos imóveis e conversar com alguns síndicos, afinal, foram aproximadamente dois anos sem por os pés na cidade e eu precisava me atualizar sobre a real situação dos imóveis.
O apartamento MCB305 está apresentando uma bela aparência – portaria limpa e áreas comuns bem cuidadas. Na minha visão este condomínio é ainda um exemplo de conservação graças à atuação do síndico.

O apartamento FLR307 continua bem procurado para locação ou compra devido a excelente localização: próximo ao shopping, centro da cidade, hospitais e escolas. O condomínio está localizado em um quarteirão estritamente residencial, sem muito barulho e isto o valoriza ainda mais. Conversei com a subsíndica sobre a situação do condomínio e após muitas histórias abriu o seu coração: está havendo uma resistência dos proprietários dos apartamentos de aceitarem a cobrança de uma taxa extra para realização da pintura. Juntando alguns fatos percebi que a causa desta resistência está relacionada à gestão das finanças do condomínio. Essa situação me parece não estar muito confortável, terei que investigar mais.
 
Vizinho a este condomínio encontra-se o prédio onde está localizado o apartamento RVN301. Este prédio apresenta poucas unidades e a área interna dos apartamentos é muito espaçosa e confortável. O espaço comum se resume apenas a área das garagens e a um pequeno jardim na entrada do prédio. Como não há porteiro, a taxa do condomínio é muito baixa. Existe muita procura desta unidade para compra ou locação. A pintura externa está muito desbotada, mas a síndica já está tomando todas as medidas, com apoio da grande maioria dos proprietários, para iniciar a pintura no segundo semestre deste ano.

Os apartamentos SN3001 e SN5202 estão situados em uma área nobre da cidade e apresentam uma ótima aparência. São dois apartamentos espaços, com área interna muito superior à média das unidades que atualmente estão sendo construídas. É um condomínio muito procurado, porém, achei a taxa de condomínio elevada. Este apresenta uma área comum simples - jardim e piscina e conta com porteiro 24hs. Portanto, provavelmente a folha de pagamento pode estar pressionando muito as finanças do condomínio. Esse condomínio merece atenção, pois a relação aluguel/taxa de condomínio pode ficar muito desfavorável.

A casa PTR92 permanece bem conservada, sem problema de estrutura e ainda com uma ótima aparência. Obviamente que não entrei na residência para manter a privacidade dos moradores.

O empreendimento onde está o apartamento MO506, que fará parte da carteira no segundo semestre de 2018, está caminhando de vento em polpa. Aproveitei o período de férias para comprar os materiais necessários que irão atender ao projeto do acabamento, portanto, já adiantei o piso, bancadas, granitos, cerâmicas e os deixei guardados na loja de material de construção. Penso que no segundo semestre deste ano já esteja iniciada a fase de acabamento e como já detalhei todo o projeto com o engenheiro e o técnico da obra, por telefone poderemos nos entender.

No geral os imóveis da carteira ainda têm uma boa posição no mercado, isto devido ao principal motivador para locação: ampla área interna e localização. A grande maioria dos imóveis da região, apesar de novos e contarem com muita área de lazer, espaço fitness, área gourmet, etc, apresentam uma área interna igual ou inferior a 70 metros quadrados. Algumas famílias se adaptam a este diminuto espaço e outras não, portanto, existe demanda pelos imóveis da carteira G65.


Fiquei quase dois anos distante da cidade onde se localizam os imóveis da carteira G65 e portanto, todas as negociações de contrato ou soluções de problemas eram resolvidos via telefone junto à imobiliária. Porém, diante da oportunidade de retornar à cidade, no período de férias, foram criadas expectativas que foram oportunamente confrontadas. Estas expectativas estão descritas no seguinte artigo: Qual o estado de conservação dos imóveis da carteira.

Comentários

  1. Tudo em ordem, então! Que bom! Não sabia que seus imóveis estavam tão longe!

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    1. Olá, Seu Madruga.

      Os imóveis ficam longe mesmo, muito longe. Mas até hoje esta distância não foi um problema. Apesar de às vezes eu criar caso com a imobiliária, eles oferecem bons serviços e já me conhecem há bastante tempo.

      Quanto aos imóveis, tudo em ordem, apenas dois deles podem chegar a uma situação pouco confortável: elevada taxa de condomínio. Como fui comunicado a pouco tempo que a empresa administradora de condomínio foi trocada, vamos ver como se comportará a receita/despesa do condomínio.

      Abraço e sucesso nos investimentos.

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  2. Esse é o tipo de coisa que não se resolve por telefone. A gente tem que levantar a bunda do sofá e ir olhar pessoalmente. Aparentemente as coisas estão bem, tirando o FLR307 que precisa de uma pintura nova e o SN3001 e SN5202 que estão com o condomínio caro. As pessoas estão muito sensíveis ao valor do condomínio (experiência própria). Boa sorte velhote!
    Abraços!

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    1. Olá, Einstein.

      Concordo contigo, uma obra tem que ser acompanhada de perto por vários motivos. Podemos citar a gestão do pessoal no canteiro de obra, controle do gasto com materiais, verificar se a execução do serviço está conforme o planejado e por aí vai. Porém, quando estamos a 2.800 km de distância da obra só temos uma opção: confiar em um supervisor para acompanhar a obra e por telefone, com ajuda de fotos e vídeos, manter-se atualizado em relação ao cronograma. A pior parte, a meu ver, é a aquisição do material que atenda aos meus requisitos, uma vez que o apartamento foi personalizado. Como já adquiri quase todo o material e discuti detalhes do projeto junto ao engenheiro e técnico responsáveis pelo andamento da obra, não vejo grandes problemas que não possam ser resolvidos ao “pé-do-ouvido”.

      Quanto aos imóveis, precinto problemas com os apartamentos SN3001 e SN5202. Como você mesmo comentou, taxas de condomínio caras, que não condizem com os serviços e/ou estrutura oferecida espantam futuros inquilinos. Se essa tendência permanecer terei que tomar alguma atitude como me desfazer de um ou os dois imóveis. Vamos acompanhar!

      Abraço!

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  3. Nao conhecia esse blog,achei interessante pois futuramente pretendo construir também algo para locaçao,provavelmente multi familias..
    3 andares 12 apartamentos... algo desse tipo (mas bem no futuro haha)

    te adicionei aqui,gostaria de acompanhar mais seu blog e receber dicas se possivel!
    abraço

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    1. Olá, Veterinário.

      Seja bem vindo. Você já está no meu blogroll.

      Você está animado :)

      Será que vale apena obter renda de aluguel de imóveis localizados em um mesmo terreno? Se por algum acaso o bairro ou a rua se deteriorar?

      Em se tratando especificamente de imóveis sou a favor da diversificação, ou seja, comprar imóveis em boas áreas, porém, localizados em bairros distintos.

      Quanto a passar dicas, acho que não sou a pessoa mais adequada. Mas passo a minha experiência, certa ou errada poderá te ajudar em alguma decisão. Experiência de outros me ajudam muito e até mesmo os seus comentários.

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  4. G65, vc não pensa em investir em imóveis comerciais também? Ou flats? O retorno é maior e serve de diversificação

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