Carteira G65 Imóveis 2017 – rendimento acumulado até maio (2,60%)



1 – PERFIL DA CARTEIRA G65 IMÓVEIS

A carteira G65 Imóveis teve início em maio de 2007 e seu objetivo é a obtenção de renda através da locação dos imóveis. Fazem parte da carteira uma casa e cinco apartamentos. Estes imóveis são voltados para a classe média e estão situados em áreas nobres de uma cidade com 320.000 habitantes, que vem apresentando um notório crescimento econômico e populacional desde 2000, além de um excelente desenvolvimento da infraestrutura.




2 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O mercado de locação de imóveis na cidade onde estão localizados os imóveis da carteira ainda sofre fortemente as consequências da crise econômica. Durante as negociações de renovações dos contratos de locação é muito comum a manutenção ou a redução da taxa de aluguel. Os poucos proprietários que ainda não estão propiciando um ambiente aberto a flexibilização dos reajustes dos aluguéis estão com as suas unidades vagas e estão arcando com os custos do condomínio e IPTU. Nos dias atuais, claramente se percebe que o mercado está favorável para quem procura por locação uma vez que há uma elevada oferta de unidades. Diante destes fatos, não vale a pena a manutenção da unidade SN3001 na carteira, uma vez que esta historicamente é a unidade que apresenta maior rotatividade e menor retorno sobre o investimento. Além disto, não está sendo conveniente manter dois imóveis em um mesmo condomínio, uma vez que percebe-se que a razão taxa de aluguel/taxa de condomínio está com uma tendência de redução.

Diante dos fatos descritos acima, decidiu-se colocar à venda o imóvel SN3001, mesmo este estando ainda alugado. Como o mercado está com pouca liquidez, pouca demanda por crédito imobiliário e elevado grau de incerteza quanto ao rumo da economia do país, não acredito que este imóvel será facilmente vendido, portanto, as minhas espectativas é que alguma venda se concretize pelo prazo de dois anos.

Mesmo com o anúncio de venda, enquanto não se concluir o negócio, este imóvel permanecerá na carteira e será contabilizado as suas despesas de manutenção, IPTU, taxa de condomínio e outros gastos pertinentes à venda. Após a disponibilização do imóvel pelos inquilinos atuais, este não será contabilizado para determinação da taxa de vacância e índices que consideram a área disponível.

Percebe-se que 2017 não será um bom ano em termos de resultados, pois como poderá ser visto abaixo, espera-se que a receita bruta e lucro líquido sejam menores em comparação ao ano anterior.




3 - PESO DOS IMÓVEIS NO VALOR DA CARTEIRA


Para determinação do peso de cada imóvel no valor da carteira foi considerada a razão entre o valor desembolsado para a aquisição da unidade atualizado anualmente pelo índice de inflação (IPCA) e o valor total da carteira.








4 - PRINCIPAIS INDICADORES

Taxa de vacância

A taxa de vacância é a relação entre o número de imóveis desocupados e o número de imóveis que compõem a carteira. Neste ano, até maio, a taxa de vacância foi de 5,75%, valor acima do limite máximo aceitável de 5,00%. A oferta de outros apartamentos no condomínio foi a causa da demora na locação da unidade SN5202.





Índice de inadimplência acumulada

O índice de inadimplência acumulada é a razão entre o saldo devedor acumulado no período e a receita prevista neste mesmo período. Até o momento a inadimplência acumulado foi de 3,1%.










5 - DESEMPENHO FINANCEIRO

Receita bruta por metro quadrado

A receita bruta por metro quadrado é dada pela razão entre a receita bruta e o somatório das áreas dos imóveis que compõem a carteira. A receita bruta por metro quadrado acumulada em 2017 está em R$ 52,45. A expectativa é que neste ano esta razão feche em R$ 132,60/m2, valor 7,40% menor que o valor de 2016. Os principais motivos desta queda esperada são: a venda de uma apartamento e a elevação da taxa de vacância.




Aluguel por metro quadrado

O valor do aluguel por metro quadrado é dada pela razão entre a receita bruta mensal e o somatório das áreas dos imóveis que compõem a carteira. Após a revisão das metas, espera-se que o valor do aluguel por metro quadrado fique na ordem de R$ 11,05. Até o momento, o valor do aluguel por metro quadrado está em R$ 10,49.





Receitas bruta

Devida a elevação da taxa de vacância e a espectativa de venda do apartamento SN3001, espera-se ao final do ano uma queda na receita na ordem de 8,62% na comparação com o ano anterior. Portanto, a receita bruta planejada chegará a R$ 74.400. Até o momento, a receita bruta acumulada foi de R$ 29.820.





Despesas

As despesas acumuladas em 2017 estão em R$ 8.047. Os maiores gastos foram com o pagamento da taxa de administração dos imóveis e imposto de renda. É esperada uma despesa maior este ano, comparado ao ano passado, devido a previsão de pintura de três unidades, portanto, haverá cobranças de taxas extras (outras despesas). Além disto os fatores advindos da elevação da taxa de vacância e a da venda prevista do apartamento SN3001, irão contribuir com a elevação do gasto nas categorias imposto de renda e outras despesas.




Lucro líquido

O lucro líquido em 2017 está em R$ 21.773. Estima-se que o lucro acumulado do ano fique em R$ 52.080 o que representa uma queda de 14,43% quando comparado com o lucro líquido do ano anterior.





Margem líquida

A margem líquida é dada pela razão entre o lucro líquido e a receita bruta. No ano, a margem líquida acumulada está em 73,02%, porém,ao final do ano, esta margem deverá ficar próxima de 70,00%, ou seja, ter-se-á uma queda de 6,35%.





Rentabilidade líquida (Rental Yeld)

A renda anual com com a locação é determinada através da razão entre os aluguéis recebidos no ano e o preço de compra ou valor atual do imóvel. Neste informativo, utiliza-se o preço de compra dos imóveis atualizados pelo IPCA, portanto, a rentabilidade anual é determinada sobre o montante investido e não o valor de mercado dos imóveis.






O rendimento bruto acumulado neste ano está em 2,60%. Descontados os gastos com imposto de renda, comissão da administradora de imóveis, taxa de condomínio, despesas extras e manutenção que somados correspondem a 0,70% do valor da carteira de imóveis, obteve-se um rendimento liquido acumulado de 1,90% (retorno sobre o capital investido).




6 - DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO






7 - CONTRATOS

Revisões e novos contratos

A cada 12 meses, os valores de locação são reajustados com base no IGP-M acumulado no período porém, sempre que possível, se busca por aumentos reais (leasing spread) dos valores de locação dos imóveis, ou seja, procura-se alcançar reajustes acima do índice oficial que mede a inflação (IPCA).
 
Porém, devido a crise econômica que o país está atravessando, fui obrigado a manter o valor dos aluguéis de alguns imóveis inalterados. Em outras unidades o reajuste foi abaixo do IGPM acumulado do período e em outras não houve reajuste. Enfim, 2017 também está sendo um ano em que se predomina a queda ou manutenção do valor da taxa de aluguel.



7 comentários:

  1. Fala, G65! O que fará com o dinheiro após a venda do SN3001?

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    1. PS: Que tal comprar um imóvel aí onde você mora?

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    2. Olá, Madruga.

      O dinheiro da venda do apartamento será distribuído em CDB, FII's e ações. Não pretendo comprar imóvel nem para locação ou moradia. Morar de aluguel ainda está sendo uma boa opção para mim e o mercado de locação não está nada bom, existem oportunidades melhores no mercado financeiro. Além do mais, em 2018 já entrará outro imóvel na carteira. Provavelmente ele será entregue no segundo semestre. A carteira de imóveis já está de bom tamanho.

      Abraços.

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  2. Olá G65!

    Acho que já elogiei o seu controle por aqui e reitero que ele é muito bom. Quantas pessoas que possuem imóveis fazem um controle desse nível como o seu?...

    Uma pergunta: vc já parou para comparar esses números relativos (receita, aluguel por m2 por exemplo) com FIIs no mercado? A ideia é realizar um estudo da melhor situação: investir em imóveis para aluguel ou em um FII de tijolo?

    Você é o cara, visto que possui todos esses dados bem documentados por vários anos.

    Abraço!

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    1. Olá, André.

      Obrigado.

      Eu já fiz esta comparação uma vez e digo que FII´s ganha na comparação.

      Mas nada melhor que comprovar isto com fatos e dados, portanto, vou seguir sua sugestão e em breve publico esta comparação aqui no blog.

      Abraço.

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  3. Buenas G65! Primeiro, boa sorte na venda do seu imóvel. Estou amadurecendo a ideia de colocar a venda meu apartamento que está locado, mas tenho receio de assustar o inquilino.

    Provavelmente você teve acesso a alguns corretores, qual a perspectiva deles quanto a venda? Estimam algum prazo?

    Abraço e sucesso!

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    1. Olá,IPV.

      Hoje em dia vender qualquer coisa não está fácil, imagine imóvel.O que impulsionava muito a venda de um imóvel era o crédito, que agora está escasso e para piorar muitos brasileiros estão endividados e inseguros quanto a estabilidade no emprego. Eu não espero vender o apartamento com rapidez, o prazo que dei para o negócio ser efetivado foi de dois anos. Os corretores não dizem mas em conversa com alguns conhecidos da imobiliária é notório que nem visitas aos imóveis estão sendo agendadas. Caso queira vender rápido terá que dar um bom desconto. Faça as contas,talvez compense oferecer o desconto e não arcar com as despesas de um ano do apartamento fechado.

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