Carteira G65 Imóveis 2017– rendimento acumulado até junho (3,10%)



1 – PERFIL DA CARTEIRA G65 IMÓVEIS

A carteira G65 Imóveis teve início em maio de 2007 e seu objetivo é a obtenção de renda através da locação dos imóveis. Fazem parte da carteira uma casa e cinco apartamentos. Estes imóveis são voltados para a classe média e estão situados em áreas nobres de uma cidade com 320.000 habitantes, que vem apresentando um notório crescimento econômico e populacional desde 2000, além de um excelente desenvolvimento da infraestrutura.




2 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O mercado de locação de imóveis na cidade onde estão localizados os imóveis da carteira ainda sofre fortemente as consequências da crise econômica. Durante as negociações de renovações dos contratos de locação é muito comum a manutenção ou a redução da taxa de aluguel. Os poucos proprietários que ainda não estão propiciando um ambiente aberto à flexibilização dos reajustes dos aluguéis estão com as suas unidades vagas e estão arcando com os custos do condomínio e IPTU. Nos dias atuais, claramente se percebe que o mercado está favorável para quem procura por locação uma vez que há uma elevada oferta de unidades. Diante destes fatos, não vale a pena a manutenção da unidade SN3001 na carteira, uma vez que esta historicamente é a unidade que apresenta maior rotatividade e menor retorno sobre o investimento. Além disto, não está sendo conveniente manter dois imóveis em um mesmo condomínio, uma vez que percebe-se que a razão taxa de aluguel/taxa de condomínio está com uma tendência de redução.

Diante dos fatos descritos acima, decidiu-se colocar à venda o imóvel SN3001, mesmo este estando ainda alugado. Como o mercado está com pouca liquidez, pouca demanda por crédito imobiliário e elevado grau de incerteza quanto ao rumo da economia do país, não acredito que este imóvel será facilmente vendido, portanto, as minhas espectativas é que alguma venda se concretize pelo prazo de dois anos.

Mesmo com o anúncio de venda, enquanto não se concluir o negócio, este imóvel permanecerá na carteira e serão contabilizadas as suas despesas de manutenção, IPTU, taxa de condomínio e outros gastos pertinentes à venda. Após a disponibilização do imóvel pelos atuais inquilinos, este não será considerado para determinação da taxa de vacância e índices que consideram a área disponível.

Percebe-se que 2017 não será um bom ano em termos de resultados, pois como poderá ser visto abaixo, espera-se que a receita bruta e lucro líquido sejam menores em comparação ao ano anterior.





3 - PESO DOS IMÓVEIS NO VALOR DA CARTEIRA


Para determinação do peso de cada imóvel no valor da carteira foi considerada a razão entre o valor desembolsado para a aquisição da unidade atualizado anualmente pelo índice de inflação (IPCA) e o valor total da carteira.








4 - PRINCIPAIS INDICADORES

Taxa de vacância

A taxa de vacância é a relação entre o número de imóveis desocupados e o número de imóveis que compõem a carteira. Neste ano, até maio, a taxa de vacância foi de 4,79%, valor abaixo do limite máximo aceitável de 5,00%.





Índice de inadimplência acumulada

O índice de inadimplência acumulada é a razão entre o saldo devedor acumulado no período e a receita prevista neste mesmo período. Até o momento a inadimplência acumulado foi de 2,3%.










5 - DESEMPENHO FINANCEIRO

Receita bruta por metro quadrado

A receita bruta por metro quadrado é dada pela razão entre a receita bruta e o somatório das áreas dos imóveis que compõem a carteira. A receita bruta por metro quadrado acumulada em 2017 está em R$ 62,65. A expectativa é que neste ano esta razão feche em R$ 132,60/m2, valor 7,40% menor que o valor de 2016. Os principais motivos desta queda esperada são: a venda de uma apartamento e a elevação da taxa de vacância.




Aluguel por metro quadrado

O valor do aluguel por metro quadrado é dada pela razão entre a receita bruta mensal e o somatório das áreas dos imóveis que compõem a carteira. Após a revisão das metas, espera-se que o valor do aluguel por metro quadrado fique na ordem de R$ 11,05. Até o momento, o valor do aluguel por metro quadrado está em R$ 10,44.





Receitas bruta

Devida a tendência de elevação da taxa de vacância e a espectativa de venda do apartamento SN3001, espera-se ao final do ano uma queda na receita na ordem de 8,62% na comparação com o ano anterior. Portanto, a receita bruta planejada chegará a R$ 74.400. Até o momento, a receita bruta acumulada foi de R$ 35.620.





Despesas

As despesas acumuladas em 2017 estão em R$ 10,123. Os maiores gastos foram com o pagamento da taxa de administração dos imóveis e imposto de renda. É esperada uma despesa maior este ano, comparado ao ano passado, devido a previsão de pintura de três unidades, portanto, haverá cobranças de taxas extras (outras despesas). Além disto os fatores advindos da elevação da taxa de vacância e a da venda prevista do apartamento SN3001, irão contribuir com a elevação do gasto nas categorias imposto de renda e outras despesas.




Lucro líquido

O lucro líquido em 2017 está em R$ 25.497. Estima-se que o lucro acumulado do ano fique em R$ 52.080 o que representa uma queda de 14,43% quando comparado com o lucro líquido do ano anterior.





Margem líquida

A margem líquida é dada pela razão entre o lucro líquido e a receita bruta. No ano, a margem líquida acumulada está em 71,58%, porém,ao final do ano, esta margem deverá ficar próxima de 70,00%, ou seja, ter-se-á uma queda de 6,35%.





Rentabilidade líquida (Rental Yeld)

A renda anual com com a locação é determinada através da razão entre os aluguéis recebidos no ano e o preço de compra ou valor atual do imóvel. Neste informativo, utiliza-se o preço de compra dos imóveis atualizados pelo IPCA, portanto, a rentabilidade anual é determinada sobre o montante investido e não o valor de mercado dos imóveis.






O rendimento bruto acumulado neste ano está em 3,10%. Descontados os gastos com imposto de renda, comissão da administradora de imóveis, taxa de condomínio, despesas extras e manutenção que somados correspondem a 0,88% do valor da carteira de imóveis, obteve-se um rendimento liquido acumulado de 2,22% (retorno sobre o capital investido).




6 - DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO






7 - CONTRATOS

Revisões e novos contratos

A cada 12 meses, os valores de locação são reajustados com base no IGP-M acumulado no período porém, sempre que possível, se busca por aumentos reais (leasing spread) dos valores de locação dos imóveis, ou seja, procura-se alcançar reajustes acima do índice oficial que mede a inflação (IPCA).
 
Porém, devido a crise econômica que o país está atravessando, fui obrigado a manter o valor dos aluguéis de alguns imóveis inalterados. Em outras unidades o reajuste foi abaixo do IGPM acumulado do período e em outras não houve reajuste. Enfim, 2017 também está sendo um ano em que se predomina a queda ou manutenção do valor da taxa de aluguel.



10 comentários:

  1. Fala, G65!

    Como anda a venda do SN3001? Recebeu alguma oferta decente até o momento?

    O que tem causado essa rotatividade maior e um retorno sobre o investimento menor do SN3001 em relação ao SN5202 se os dois estão no mesmo condomínio?

    O que você achou dessa experiência de ter duas unidades em um mesmo condomínio?

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    1. Olá, Madruga.

      Como já era de se esperar, o apartamento irá demorar a ser vendido. A obtenção de crédito para compra do imóvel está difícil. Aparece um ou outro interessado porém, não conseguem o financiamento.

      O apartamento que está sendo vendido está localizado numa posição pouco privilegiada em relação ao apartamento SN5202, por isto, o aluguel dele é mais barato e portanto, apresenta menor retorno sobre o investimento.

      Não gostei da ideia de ter dois imóveis em um mesmo condomínio, pois, no caso de problema no condomínio os dois ficam afetados e além disto, despesas extras ficam pesadas. Prefiro imóveis em condomínios distintos.

      Abraço!

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  2. G65, seus imóveis já estão quitados?
    Achei suas "outras despesas" altas. Do que se trata?

    Abraços

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    1. Olá, Japa.

      Os imóveis já estão quitados. Neste ano as despesas extras subiram muito: taxas para pitura de três unidades, taxas de condomínio de duas unidades além das despesas com água e luz. No momento todas as unidades estão alugadas, portanto, estas taxas não deverão se elevar muito. Mas quando a unidade que está à venda for desocupada, no fim do contrato de locação, as despesas voltarão a subir.

      Abraço.

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  3. G65,
    Parabéns pela excelente compilação de dados e clareza na exposição...
    Seu relatório tá melhor do que muita administradora de FII... hehehehe
    Manda seu blog como "portfolio" e com certeza vc entra no credit suisse (leva eu! rs)

    Abraço,
    PD7

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    1. Olá, PD7.

      Eu queria era ter a metade dos imóveis que eles têm, rss.

      Abraço.

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  4. Olá G65, sei que estarei fugindo do assunto do post, mas no ano passado você estava pensando em empreender, poderia nos atualizar sobre isso? Conseguiu executar?

    Abraços Felipe Lima

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    1. Olá, Felipe.

      Não desisti da ideia, apenas não estamos em um bom momento para executá-la.
      Na minha cidade o mercado não está nada bom, muitas lojas fechando e o aluguel continua muito alto. Mas atualizarei toda a situação em breve.

      Abraço.

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  5. Vc pensa em empreender na área imobiliária?

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    1. Olá, Anon 00:24.

      Nunca pensei em empreender no mercado imobiliário, no sentido de construir e vender ou administrar imóveis. Sei que durante um bom tempo valia muito a pena construir um imóvel e vendê-lo rapidamente. O lucro era muito bom, mas esta fase já passou para muitos. Hoje em dia o crédito está muito limitado e portanto você corre o risco de ficar com o imóvel sem comprador por muito tempo.

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